房产增值也苦恼

【案情简介】

4年前，程先生按揭贷款在市区购得一套房产。后来程先生和方女士相识相恋并结婚，两人共同居住于上述程先生按揭贷款所购的住房里。婚后2人一起用共同收入偿还按揭贷款。如今两人欲离婚，但双方在财产分割上产生分歧。方女士认为自己偿还了贷款并且当初的房子现在已增值了不少，而且是在结婚期间升值的，因此，她也应该有权分享房子的升值部分。丈夫程先生却只同意把方女士偿还贷款的钱还给她。方女士认为这对她很不公平并找到本律师进行咨询。

【律师评析】

我国的婚姻法对夫妻共同财产与个人财产进行了明确的规定。《婚姻法》第十七条，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产(一)工资、奖金；(二) 生产、经营的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产，归夫妻共同所 有”。《婚姻法》第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产；(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用； (三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；(四)一方专用的生活用品；(五)其他应当归一方的财产。

在本案中，房子虽系程先生在婚前购买，但婚后按揭还款是由两人共同偿还，尽管一方婚前购买的房产仍归该个人所有，但对于房屋在婚后夫妻共同生活期间的增值部分，这是在夫妻关系存续期间所取得的财产，所以婚后增值部分也应作夫妻共同财产处理。最高人民法院的《婚姻法解释(二)》中明确规定，婚姻关系存续期间一方以个人财产投资的所得属于夫妻共同财产。此情况中，婚前一方购房的行为应视为一种投资，由此而生的收益应为夫妻共同财产。再从另外一个角度考虑，如果将房屋全部增值部分判归一方，不仅不利于双方利益的平衡，有违婚姻法设立的初衷，也不利于维护家庭的稳定和对弱者利益的保护，更不利于维护社会的和谐稳定。因此，上述情况的房屋增值部分应认定为夫妻共同财产。所以，本律师认为程先生应该与方女士分享房产的增值部分。

挂靠人发生事故之后

【案情简介】

2010年7月，罗某向某运输公司购买汽车。购车后，该车以某货运公司的名义在车辆管理机关登记为车辆所有人。2011年9月末，货运公司与罗某及其妻华某签订《融资租赁合同》，其中约定：罗某占有和使用车辆期间，造成第三人人身或者财产损害的，由其自行负责，与公司无关；罗某家庭成员为营运利益归属者，以其家庭财产共同承担连带债务。合同签订后，罗某雇请梁某为司机。于2011年12月下旬，梁某载着罗某运货时发生交通事故，致使罗某死亡，并致车辆及车载货物损坏。经交警部门认定，梁某负事故的全部责任。2012年3月，某中级法院作出刑事附带民事判决书，判决货运公司对华某、罗父、罗母所承担的赔偿款项79万元负连带赔偿责任。2012年10月，某法院扣划货运公司20万元履行的款项。2013年1月，货运公司聘请我所律师，起诉至人民法院要求华某偿还垫付的20万元以及罗父、罗母在继承罗某遗产范围内对华某所负偿还义务承担连带赔偿责任。
    诉讼中被告罗父、罗母辩称：汽车买卖合同中车辆的出卖方为运输公司。《融资租赁合同》存在重大瑕疵，车辆的实际所有人与该合同中的出租人为同一主体，该合同的法律关系不能成立。

【律师评析】

本律师综合案情认为，货运公司与罗某、华某签订的《融资租赁合同》，名为融资租赁，实为挂靠经营合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不损害国家、集体和第三人的合法权益，是合法有效的。根据上述《融资租赁合同》“承租人有义务承担出租人协助处理事故或者清欠所产生的各种费用”的约定，货运公司在刑事附带民事判决书中所承担连带责任而垫付的20万元应由罗某、华某承担。因罗某已死亡，华某、罗父、罗母系罗某的法定继承人，故货运公司垫付的20万元应由三人在继承罗某遗产范围内对罗某所负偿还义务承担连带赔偿责任。
    最终，法院判决支持了货运公司的诉讼请求。

合同中约定由“守约方”管辖是否有效

【案情简介】
    2010年8月10日杭州市某服装公司与青岛市某针织公司签订了一份《供货合同》。合同第10条约定争议解决：由于执行本合同或有关本合同引发的争议应由双方友好协商解决。如经协商在30日内仍不能达成协议时，守约方可向守约方当地人民法院起诉。后因商品质量问题，原告向杭州法院提起诉讼。青岛市某针织公司聘请我所律师代为诉讼。在提交答辩状期间本律师对管辖权提出异议，认为合同第10条中的协议管辖是无效的，本案应由被告所在地法院管辖。

【律师解析】

对于本案中“守约方”法院管辖的约定是否有效，杭州市某服装公司认为：该协议管辖有效。合同中约定的“守约方”应理解为合同任何一方认为的守约方。原告起诉被告违约，则原告是守约方，反之，被告认为原告违约提起诉讼，则被告是守约方。

而本律师则认为：该协议管辖无效。本案中合同约定的“守约方”到底符不符合协议管辖的相关规定？争议的焦点就是该约定是否唯一确定，到底原告是守约方还是被告是守约方，在法院判决前是无法确定的，该约定不明确，违反了法律关于协议管辖的规定，因此该协议管辖是无效的。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第二十四条规定：合同的双方当事人选择管辖的协议不明确或者选择民事诉讼法第二十五条规定的人民法院中的两个以上人民法院管辖的，选择管辖的协议无效，依照民事诉讼法第二十四条的规定确定管辖。
    其实最高人民法院《关于金利公司与金海公司经济纠纷案件管辖问题的复函》（法函[1995]89号）明确指出了 “由守约方所在地人民法院管辖”的协议管辖约定无效。
    综上可以确定，“守约方”的约定是不明确的，违反了法律关于协议管辖的规定，因此该合同中关于协议管辖的约定是无效的。本律师提醒签订合同时协议管辖是合同双方合意选择解决纠纷管辖法院的意思自治体现，但管辖法院的约定必须明确具体，不能含糊不清。

明显加重购房人义务的格式条款无效

【案情简介】

2013年9月11日，赵某与某房地产公司签订一份商品房买卖合同，总价款为985743元，赵某应于合同签订之日支付首付款356298元，余款须在2013年10月11日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。双方在签订商品房买卖合同的同日，还订立了份补充协议，其中“关于银行按揭付款方式的约定”的条款约定：若买受人的按揭申请未获银行最终审批同意，买受人应在银行审批终了之日起5日内付清剩余房款。该份补充协议文本由某房地产公司提供，字号为“小五”，前述约定在补充协议中未作任何特别提示。商品房买卖合同签订后，赵某依约向某房地产公司交付了首付款，并办理了按揭贷款申请。后银行未予批准贷款申请（非赵某本人原因）。赵某在与某房地产公司协商退房过程中产生纠纷，聘请本所律师。律师在全面了解案情后认为某房地产公司应当与赵某解除合同并退还赵某首付款。某房地产公司则认为赵某应按照补充协议继续履行付款责任。协商未果后诉至法院，一审法院支持了我们的全部诉讼请求。某房地产公司不服一审判决，提起上诉。中级人民法院经审理判决：驳回上诉，维持原判。

【律师评析】

本案有两个关键点：

一、根据合同法第三十九条第二款规定，本案中的商品房买卖合同补充协议，由某房地产公司提供，系其为重复使用而事先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款。因此，关于银行按揭付款方式的补充约定系格式条款。“付款方式及期限”又系商品房买卖合同中的主要条款，某房地产公司并未就如果贷款申请未获批准应如何付款与赵某协商，而是以格式条款的方式要求，并且某房地产公司对该条款未作任何加粗或变换字体等特别提示，且也未举证证明其在订约时提请赵某予以充分注意，因此，该补充约定不能代表双方已就此形成合意;另一方面，商品房买卖的特点之一即是标的额巨大，对于选择以首付款与银行按揭相结合作为付款方式的购房人而言，如果按揭申请未获批准，则很难在短期内一次性付清余款，所以该补充约定显然加重了购房人的付款义务。因此我们认为，某房地产公司就支付房款拟定的格式条款，不仅违反了格式条款提供方应公平合理分配双方权利义务的法律规定，同时也显然加重了赵某的合同义务，属于合同法第四十条规定的“加重对方责任”的情形。应当认定该格式条款无效。

二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，赵某虽向银行提交了贷款申请手续，但并非本人原因导致申请未获批准，赵某对此并不存在过错。在这种情况下，赵某请求解除与某房地产公司订立的商品房买卖合同，依法应予准许，某房地产公司应当退还赵某支付的首付款。