银行如何完善开发商的连带保证责任

按揭购房过程中，因房屋尚未取得产权证无法办理抵押登记，所以银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法保障银行的放款风险。此时银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的保证责任。

     一般来讲，开发商的保证责任期限截止于购房人取得房屋所有权证，办理完毕房屋抵押登记手续。因此，购房人能够取得房屋所有权证是开发商是否承担担保责任的关键。 实践中，购房人何时能够取得房屋所有权证，取决于开发商，购房人，政府房屋管理部门等多方的因素。开发商的大产权证办理迟延，可能会导致购房人取得房产证的时间拖延；购房人可能由于不愿意缴纳契税和公共维修基金而拖延办理房屋所有权证，或者看到房屋价格跌落想退房，在主观上抗拒办理房屋所有权证；政府部门效率低下也会导致房产证办理的拖延，这些因素都在影响着开发商的保证责任时间。那么银行就会承担着巨大的房贷风险。

本律师代理银行与林某借款纠纷一案，银行行与开发商签订的合作协议中约定的阶段性保证期间为完备应当为购房人提供的办理《房屋所有权证》所需材料并通知购房人领取，使购房人持上述材料后无须开发商的任何配合即可办理完毕《房屋所有权证》之日止。此种约定更加缩短了开发商的保证期间，是能否办妥房屋抵押手续处在一种完全不确定的状态，加大了银行的房贷风险。

因林某涉嫌刑事犯罪已被羁押，涉案房屋尚未完成抵押登记，至今仍在开发商名下，银行的抵押权难以实现，可能造成银行重大损失，此种情况下，代理律师追加开发商为共同被告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》26条规定买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

另外依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第32条之规定：保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。亦可以此为依据要求开发商承担连带保证责任，来保护银行的合法权益。