明显加重购房人义务的格式条款无效

【案情简介】

2013年9月11日，赵某与某房地产公司签订一份商品房买卖合同，总价款为985743元，赵某应于合同签订之日支付首付款356298元，余款须在2013年10月11日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。双方在签订商品房买卖合同的同日，还订立了份补充协议，其中“关于银行按揭付款方式的约定”的条款约定：若买受人的按揭申请未获银行最终审批同意，买受人应在银行审批终了之日起5日内付清剩余房款。该份补充协议文本由某房地产公司提供，字号为“小五”，前述约定在补充协议中未作任何特别提示。商品房买卖合同签订后，赵某依约向某房地产公司交付了首付款，并办理了按揭贷款申请。后银行未予批准贷款申请（非赵某本人原因）。赵某在与某房地产公司协商退房过程中产生纠纷，聘请本所律师。律师在全面了解案情后认为某房地产公司应当与赵某解除合同并退还赵某首付款。某房地产公司则认为赵某应按照补充协议继续履行付款责任。协商未果后诉至法院，一审法院支持了我们的全部诉讼请求。某房地产公司不服一审判决，提起上诉。中级人民法院经审理判决：驳回上诉，维持原判。

【律师评析】

本案有两个关键点：

一、根据合同法第三十九条第二款规定，本案中的商品房买卖合同补充协议，由某房地产公司提供，系其为重复使用而事先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款。因此，关于银行按揭付款方式的补充约定系格式条款。“付款方式及期限”又系商品房买卖合同中的主要条款，某房地产公司并未就如果贷款申请未获批准应如何付款与赵某协商，而是以格式条款的方式要求，并且某房地产公司对该条款未作任何加粗或变换字体等特别提示，且也未举证证明其在订约时提请赵某予以充分注意，因此，该补充约定不能代表双方已就此形成合意;另一方面，商品房买卖的特点之一即是标的额巨大，对于选择以首付款与银行按揭相结合作为付款方式的购房人而言，如果按揭申请未获批准，则很难在短期内一次性付清余款，所以该补充约定显然加重了购房人的付款义务。因此我们认为，某房地产公司就支付房款拟定的格式条款，不仅违反了格式条款提供方应公平合理分配双方权利义务的法律规定，同时也显然加重了赵某的合同义务，属于合同法第四十条规定的“加重对方责任”的情形。应当认定该格式条款无效。

二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，赵某虽向银行提交了贷款申请手续，但并非本人原因导致申请未获批准，赵某对此并不存在过错。在这种情况下，赵某请求解除与某房地产公司订立的商品房买卖合同，依法应予准许，某房地产公司应当退还赵某支付的首付款。