案外人执行异议之诉
一、 案情介绍：
2005年甲房地产开发有限公司与乙投资公司签订位于青岛市市南区某楼盘的《合作协议》，约定合作开发该楼盘，该楼盘建成后，其中60套房产归乙投资公司所有，投资公司为此向房地产开发公司支付价款三千余万元。其后双方又于2010年订立《补充协议》，明确了将交付房产的具体房号、坐落，并确认投资公司全部支付了约定款项。至2012年房地产开发公司按照约定向投资公司交付了全部60套房产。投资公司取得房产后对外进行销售，至2014年剩余了6套房产留作公司办公、人员居住使用，并未办理产权登记手续。2015年乙投资公司发现办公使用房产门上留有法院的公告，公告内容为该楼盘中投资公司所有的4套房产已被司法查封，并将被强制拍卖，而此案的被执行人为甲房地产开发有限公司。
至此乙公司经多方调查，了解到甲房地产开发有限公司与自然人丙于2013年发生借贷纠纷，经法院审理，作出判决书，判决责令甲公司向丙偿还借款本息五百余万元。判决生效后丙向法院申请强制执行，并申请查封了上述4套房产。
乙公司在发现公告后，在规定的期限内向执行法院提出了案外人执行异议，经法院执行庭依法召开听证程序后，作出裁定书，裁定驳回了乙公司的执行异议申请。
二、 诉讼方案及案件审理过程：
乙公司在收到法院裁定书后，即委托本律师代理本次纠纷，本律师在了解案情及相关证据后，基于
三、 案件办理结果：
法院经过开庭审理，最终做出民事判决书，依法判决支持了我方的诉讼请求，解除了对涉案的4套房产的查封。
四、 律师办案体会：
本案属于案外人执行异议之诉纠纷，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利人，（如所有权或者足以阻止执行标的转让、交付的实体权利）在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人（必要时候被执行人可列为共同被告）提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。另外，依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。” 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合本案，法院认定甲公司与乙公司所订立的合同为表见形式为合作协议，实质为购买房屋的有效合同，乙公司已实际支付全部的购房款，且乙公司在涉案房产被查封前已实际占有使用，因此作出相应的判决结果。
最后本律师建议，为避免不必要的纠纷，买房人应在具备登记条件后，尽快办理相关的房屋产权登记手续。
承办律师： 李勇
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