关于土地用途与控制性规划产生冲突的法律意见

某大型房地产开发集团以转让方式取得一宗土地后，发现土地用途因历史原因办理为市政建设用途，于是委托马伟中律师论证该冲突的法律性质并委托代为办理相关事宜。根据当事人的委托，马伟中律师提出以下法律意见。

根据08年以前的城市规划法及建设部有关规定，明确规定：规划审查程序是土地出让流程中的前置程序，应先通过规划审查，获得建设用地规划许可证以后，再办理土地出让手续、颁发土地使用权证。

根据建设部的文件《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》，则土地出让合同中出让价格考虑土地使用条件确定。

08年生效的《城乡规划法》作出明确规定：政府部门在变更控制性规划时，必须征询权利相关人的意见。

因此，当权利人取得土地使用权证时，土地的规划用途和使用条件是早已经通过政府规划部门审核并作出明确规定的事项。

目前产生矛盾的土地，是95年规划部门作出规划设计要求通知单，对土地用途和使用条件作出明确规定。据此，原产权单位公司与土地部门于96年签定出让合同，根据规划文件的要求确定土地价格、约定了土地使用条件。该公司依约缴纳了土地款项，并于98年取得土地使用权证。自此，土地使用的权利归属于该公司，至于该土地权利此后如何抵押、流转，都不影响其土地权利的完整性。

目前该土地迟迟无法开发建设，原因是：控制性规划变更，导致与土地用途不符，形成矛盾。

产生这种冲突的原因是政府部门之间行使行政权利不一致造成的冲突，与土地权利人无关。土地权利人在支付了全部的土地对价、取得土地权利之时，是基于对原先的规划审批和土地颁证这些行政程序的信赖，权利人是完全善意的第三人，其权利应受到国家法律保护。

我们认为，这种冲突的解决，是应当由规划部门来调整其控制性规划。理由如下：

1、土地办理出让手续过程中，当时完全符合规划要求，并通过了相关的规划审查，时间在先。土地证于98年即颁发，形成了既定事实。

2、政府在作控制性规划变更时，应当知道将对土地使用权人的权益造成根本性的影响，但未告知，更未征询协商权利人方面的意见。不符和物权法和城乡规划法的规定，在变更程序上存在错误。且该变更是否合法的经过了论证、公示、审批等法定程序？是否真具备变更规划的合理性？权利人提出质疑。

3、权利人根据法院程序获得土地权利，并于2007年取得土地使用权证，土地用途为综合用地。这意味着国家土地部门已经确认了权利人拥有了土地的开发建设的权益。该权益合法有效，受国家物权法的保护。因政府部门的行政行为不当造成的障碍，应由行政部门予以排除。

综上，政府部门应对与土地用途产生冲突的规划内容作修改变更，以避免损害土地权利人的权益。