预告抵押登记也能优先受偿

      2013年3月，因借款人栾某某拖欠建行房贷数月未还，陈铭勇律师代理青岛建行将借款人栾某某、共同还款人于某某及作为保证人的开发商诉至法院。诉讼请求是要求解除原告与被告栾某某签订的个人住房借款合同，栾某某与于某某共同偿还剩余贷款本息及由此产生的律师费和诉讼费，开发商对此承担连带清偿责任，同时要求对栾某某与于某某用于抵押的房屋（已经办理预告抵押登记）在拍卖、变卖后依法行使优先受偿权。

      一审法院在判决中对原告的其他诉讼请求均予以支持，但对于要求对抵押房屋行使抵押权的诉讼请求，一审法院认为：“预告抵押登记是在抵押登记尚不具备办理条件时，对未来可以取得的抵押权的预告公示，其效力在于保障抵押权人未来享有抵押权，并对抗他人对抵押房产的物权请求权，因未办理抵押登记，原告此时尚不具备行使抵押权的条件，在未来条件具备后即可依法行使抵押权”。对此，原告认为该项判决与我国法律的规定并不相符，属于适用法律错误,故提起上诉，要求依法改判。

      二审法院经开庭审理后认为，根据《物权法》第二十条第一款的规定可以看出，预告抵押登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产的请求权的保全措施。其作用主要在于赋予被登记的债权的请求权以物权的排他效力，保障预告登记的请求权的将来实现。本案中，抵押房产虽因客观原因未能办理房产登记和抵押登记，但通过预告抵押登记，可以向社会公开，使第三人了解和知悉此权利设立和变动情况，具有公示性，能够产生对抗第三人的效力。因此，在借款人违约的情况下，上诉人对该房产处分所得价款在合同约定担保范围内具有优先受偿的权利。

      据此，二审法院对一审判决予以该判，完全支持了上诉人的诉讼请求。