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刘义山律师成功案例1

甲乙双方于2001年签订《房屋租赁合同》，约定甲方将营业用房1000平米租给乙方，乙方投资进行装修改造后间隔成面积不等的摊位对外出租，通过收取出租摊位的租费获取收益。合同中还约定如因甲方原因使本合同终止时应由甲方负责，赔偿标准不得高于乙方投入的总值。不料，乙方在承租两年后，甲方为获取更高利益，与第三方合作翻建该营业房，将与乙方签订的《房屋租赁合同》强行解除。乙方一怒之下一纸诉状将甲方诉至法院，请求法院判令甲方赔偿乙方投入的装修改造费用35万元，合同未履行期限的收益损失100万元。

一审法院判决：甲方单方解约理由不能成立，法院不予支持，但因房屋已经拆除，合同已无法继续履行，甲方应赔偿给乙方造成的损失。判令甲方赔偿乙方直接投入损失人民币35万元。对于乙方主张的间接收益损失，因双方在合同中约定在因甲方原因终止合同时，甲方仅赔偿乙方的投入损失是双方的真实意思表示，符合法律规定，应予支持，因此驳回乙方的该项诉讼请求。

法院的判决下了，但却无法平复因甲方违约给乙方造成的巨大损失，这显然是有失公平的。分析法院判决，问题就出在双方约定的赔偿条款上。对该条款应该怎样理解呢？有如下几种观点：

一、法院的判决正确。合同法已经明确规定了合同双方可以在合同中约定损失赔偿额的计算方法，甲乙双方既然已经在合同中作了约定，符合法律规定，应予支持。对于可得利益部分，应视为乙方对自己利益的放弃。

二、双方合同中约定的赔偿条款应为无效。该条款违背了合同法第一百零七条、第一百一十三条关于违约方应当承担赔偿责任的范围的强制性规定，也违背了民事活动应遵循的公平原则，应属无效条款。

三、该条款显失公平，应当请求法院予以撤销。

依笔者看来，上述几种观点看似有理有据，其实都有失偏颇。第一种观点显然机械地理解法律有关意思自治的规定，导致判决结果显失公平，有违法律的公平原则。第二种观点将该条款理解为强制性规范，导致结论错误。第三种观点不符合显失公平条款的法律本意。笔者认为，不予乙方可得利益的司法救济，使乙方利益显著受损，有违法律公平，但如何找到法律依据给其救济，应从探究立法者本意和法律原则中寻求答案。损害赔偿司法救济的原则是填补、平复受害人的损失，以全部赔偿为原则。依据《合同法》第一百一十四条的规定，法律虽然允许当事人可以约定“因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，那么是否可以据此认为当事人双方可以对损失赔偿额的计算方法自由地不受限制地进行约定呢？笔者认为这种解释是不符合民事活动的原则和立法本意的。法律给予合同双方对因违约产生的损失赔偿额的计算方法可以进行约定的授权，其立法本意是基于民事活动千差万别，通过合同双方对违约责任赔偿的事前约定，可以在违约行为发生时迅速解决纠纷，消弥矛盾，恢复正常的经营生活秩序，提高社会效率。上面已经述及，给予守约方的违约救济是全部赔偿原则，包括直接损失和间接收益，这也反映了法律的公平、公正原则，如果出现双方的约定显著低于给守约方造成的损失，法律能否予以调整？笔者认为，从合同法的立法意旨来看应当予以调整。从合同法第一百一十四条规定的内容来看，该条款同时规定了“违约金”和“损失赔偿额的计算方法”当事人可以约定。对“违约金”的约定，该条款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加; 约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该条款可以看出立法者对于守约方利益的特别保护，不使守约方因合同行为的意思自治而受到损害，在双方约定不利于守约方的情况下，守约方可以请求公权力（法院或仲裁机构）对私权利进行干涉，从而达到全面维护守约方利益的目的。依据上述分析，同样，在依据双方约定的损失赔偿额的计算方法使守约方获得的损失赔偿低于实际损失时，也应依据立法本意，给予守约方以请求司法救济的权利，从本案来看，因甲方的违约行为，给乙方造成了巨大的经济损失，远远超出乙方的投入损失，乙方依法请求法院救济，理应获得支持，这样方能符合法律的本意和公平公正原则。通过以上分析，笔者在取得乙方的委托授权依法提起上诉，最终二审法院采纳了笔者的意见，支持了乙方的诉讼请求，维护了乙方的合法权益。

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