合同解除及其后果

案情介绍

2006年1月，某设计院（以下简称设计院）与某房地产开发公司（以下简称房地产公司）签订《某五星级酒店设计技术劳务合同书》，由设计院为房地产公司开发的该五星级酒店提供建筑设计，并约定设计费支付条件为：方案批准后七日内，支付设计费的20%；施工图设计批准后七日内，支付设计费的65%；地下工程批准后七日内，支付设计费的10%；工程竣工验收后七日内，支付设计费的5%。

合同签订后，设计院设计的方案即通过规划局批准，房地产公司按约定支付了20%的设计费。设计院遂根据房地产公司的通知，以该通过的方案为基础，进行施工图的设计。在施工图设计期间，房地产公司出于其他考虑，向设计院提交设计任务书，要求重新进行方案设计。设计院根据房地产公司要求，先后又设计了4轮方案，并提交给房地产公司报规划局审批，但这4轮方案均未通过审批。此时，房地产公司终止了该项目的建设，并口头通知设计院停止设计。除了第一轮方案20%外，房地产公司以设计存在诸多错误，未通过规划批准为由，拒绝支付剩余设计费。

在协商无果的情况下，设计院遂根据合同书争议解决方式的约定，向中国国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁申请。

 律师代理方案及第一次仲裁结果

接到设计院委托后，我们对该案进行了认真的研究。认为在目前情况下，由于房地产开发公司停止了该项目，已导致合同目的不能实现，故应解除设计合同，并由房地产公司向设计院支付4轮方案及未完成施工图的设计费用及利息。

在开庭期间争议主要有两点：1、房地产公司是否已经停止了该项目；2、设计院的设计是否存在错误。第一点涉及到合同能否解除的问题，第二点涉及到设计院的设计成果能否收到费用的问题。

在开庭过程中，针对第二个问题，房地产公司认为，设计方案不符合2006年7月6日建设部发布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》“自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到70%”之规定，存在错误，故房地产公司无需向设计院支付设计费用。

我们认为，设计合同所设计的为酒店，不属于商品住房的范畴；同时，“70%以上”是指年度新审批、新开工的商品住房总面积，并非限制单体比率。第三，该方案审批通过之前，建设部已经出台了上述规定，故有理由相信规划局在审批时已考虑了上述规定，且这4轮方案与通过规划批准的方案在这一问题上，是一致的，因此设计是符合上述要求的。这一意见，得到了仲裁庭的支持。

针对第二个问题，房地产公司由于各种原因停止了该项目，并对当地政府部门提出了诉讼，要求政府对其停止项目承担赔偿责任，且该案已经结案。有鉴于此，我们向仲裁委提出证据调取申请，要求仲裁委调取该判决书，从而证明该项目已经停止。

令人遗憾的是，最终仲裁委未能调取该证据，并由此认为设计合同尚未终止，设计费用支付条件不成就，从而驳回了申请人的仲裁请求。

 律师代理方案及第二次仲裁结果

在该仲裁结束之后，我们偶然获知，房地产公司已经与当地国土资源部门签署了《解除国有土地使用权合同书》，并准备进行清算。得知这一消息后，我们一方面积极向清算组联系，告知其由于《裁决书》裁定双方设计合同未解除，尚处于履行之中，故现向其申报债权；另一方面，又以此《解除国有土地使用权合同书》为主要证据，重新提起了仲裁。

我们的理由是：第一，《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”。由于该项目的特定性，国有土地使用权合同的解除，确定无疑的证明了该项目的终止，双方设计合同目的已经不能实现，故应该解除合同。

第二，合同解除后，按照《合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，此时应该按照合同解除后的情形进行结算，而不是按照约定条件进行结算。故房地产公司应支付另外4轮方案及未完成的施工图的费用及利息。

最终经过审理，仲裁庭支持了我们的仲裁请求。

 办案体会

在这起案件的办理过程中，能坚持到最后，反败为胜，支持我们的就是把委托人的利益放在首位，受人之托，忠人之事的理念。

在第一次仲裁因仲裁庭无法调取证据被驳回后，根据一事不再理的原则，一般不能够再提起仲裁。而事实上在第二次仲裁的开庭过程中，房地产公司也质疑仲裁委为什么违背一事不再理原则，再次开庭审理。仅仅这一原则，双方进行了若干轮的较量，开了3此庭。最终仲裁庭确定由于新情况的出现，重新审理不违背一事不再理的原则。因此，如果仅仅是死板套用法条，恐怕即使是拿到新证据，也不会再次提起仲裁。正是出于委托人利益至上原则，我们多次向仲裁庭论述、说明情况，最终使得仲裁庭采纳了我们的意见。

另外，在该案件中，如果没有国土部门出具的与房地产公司解除土地使用权出让合同的证明，恐怕仲裁委也不能支持设计院的仲裁请求。然而该证据的取得，却极为来之不易。由于该项目系当地的重点招商引资项目，房地产开发公司当时还在与当地政府进行着诉讼，所以国土资源部门很顾虑该证据的出具会不会给他们带来不利影响。为打消这种顾虑，不包括电话沟通在内，我们先后去了当地的国土资源部门达10次之多，从最先接触，到讲明利害关系，最终打消了政府部门的顾虑，向我们出具了该证明。如果在证据的取得过程中，不抱着必须取得的信心，委托人的利益也无法得到保障。