宋立律师成功案例2
房屋租赁合同纠纷中的隐名承租关系
一、案情介绍：
2008年10月13日甲公司与乙公司签订《经营合同》，约定甲公司将其所有的房产（共2500平方米）租赁给乙公司经营使用。租赁期限15年，年租金109.5万元，自第六年起租金每年递增5%，租金按季度交纳，逾期支付按拖欠租金日0.05%支付逾期付款违约金。双方还约定了迟延支付租金超过60日，甲公司有权解除该合同。
合同签订后，甲公司按约向乙公司交付房产。该房产实际由丙公司实际使用，用于经营餐饮业。合同履行过程中，除乙公司于合同签订时支付的10万元定金转化为第一季度租金外，一直未以任何形式支付租金，至2012年7月时已达390余万元。经多次催告乙公司无果后，甲公司无奈委托本所律师代为起诉至法院，主张解除《经营合同》，返还房屋；支付拖欠的租金。
二、前期诉讼方案：
针对委托人甲公司的诉讼目的，结合案件事实与证据，律师制定如下诉讼方案：1、本合同实为房屋租赁合同，甲公司为出租人，乙公司与为承租人。经调查乙公司与丙公司在房屋租赁合同签订前已签订合作协议，约定双方为“合作伙伴”，丙公司委托乙公司与甲公司签订房屋租赁合同，丙公司为实际使用人。鉴于以上关系，乙公司与丙公司应为共同承租人。2、诉讼请求：(1)解除甲公司与乙公司之间的房产租赁合同；（2）乙公司与丙公司向甲公司返还房屋；（3）乙公司与丙公司向甲公司连带支付拖欠的房屋租金，并支付逾期付款违约金。
三、案件审理过程及争议焦点：
本案庭审过程中，两被告均提出答辩意见。乙公司认为：同意解除房屋租赁合同，丙公司是房屋的实际使用人，乙公司每次收到甲公司的催告通知，均催促丙公司按合同支付租金，所以应由丙公司向甲公司返还房屋及承担支付租金义务及违约责任，本公司无力履行相关责任。丙公司则认为：本公司是向乙公司承租的房产，与甲公司不存在法律关系，仅于乙公司存在转租关系。并且甲公司与乙公司之间的房屋租赁合同中明确约定乙公司可以将该房产进行转租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”所以本公司愿意支付所拖欠的房屋租金，要求继续履行该房屋租赁合同。
四、针对焦点问题的应对方案：
首先，鉴于两被告的实际情况，委托人甲公司坚决要求解除房屋租赁合同、返还房产。律师发表如下代理意见：
本案两被告拖欠租金达3年之久，其行为属于共同根本违约，甲公司有权要求解除租赁合同。（1）甲公司与乙公司于2008年10月13日签订的房屋租赁合同中明确载明，租赁房屋的使用目的是经营“丙公司商标”的餐饮业。（2）工商登记中第二被告出具证明，该证明是两被告于2008年10月5日签订的，书面确认双方是“合作关系”，丙公司委托乙公司与原告签订房屋租赁合同从事酒店经营。由此可见，乙公司与丙公司之间是共同合作，租赁下甲公司的房屋从事酒店经营。由乙公司代理丙公司与甲公司签订房屋租赁合同是两被告之间事先约定的行为，乙公司是显名承租人、丙公司是隐名承租人。本案的承租方实际是由乙公司与丙公司共同组成的。（3）甲公司向乙公司发出的催告通知，乙公司均催促丙公司按合同支付租金，丙公司对占有房屋应当支付租金是明知的。所以两被告对解除合同均应法律责任，并且本案不能适应《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定。
五、案件办理结果：
一审法院经过审理支持了我方的代理意见，认定：该房屋租赁合同是合法有效的，乙公司与丙公司是房屋的共同承租人。出租人已履行了合同主要义务，而乙公司、丙公司一直未按合同约定的方式和时间支付租金，已构成根本违约。判决如下：1、解除甲公司与乙公司之间的房产租赁合同；2、乙公司与丙公司在判决生效十日内向甲公司返还房屋；3、乙公司与丙公司在判决生效十日向甲公司连带支付拖欠的房屋租金390余万元，并支付逾期付款违约金90余万元。
通过律师前期认真仔细的证据收集、制定诉讼方案，庭审过程中针对对方的抗辩意见，正确分析法律关系。法院最终采纳了我方的全部意见，作出了委托人胜诉的判决，维护了委托人的合法权益。
承办律师：宋立、李勇
